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二手房首付知识你要知道!影响二手房首付的因素有哪些?

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二手房首付知识你要知道!影响二手房首付的因素有哪些?

2019-10-09 20:05:56

总是有小伙伴给平台来电,询问:“购买同样价格的新房和二手房,二手房的首付要比新房高很多,如果按照首套房首付三成来计算的话,二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成,这是为什么啊?”针对这个疑问,小编收集整理了一下关于这部分的知识,一起来看看吧!




这是因为二手房是以成交价购房,以评估价贷款,所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候,一定要区分二手房的成交价和评估价。


一、什么是成交价?


成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格,比如,一套房子卖房人报价102万,买房人通过各种方式砍掉2万,后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格,102万是房主的报价。

二手房买卖

二、什么是评估价?


二手房买卖向银行申请商业贷款时,银行出于安全考虑,会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。


三、成交价与评估价,和首付有什么关系?


二手房买卖贷款额度,与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%,则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高,能够从银行贷款到的钱就越多。


贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价,二手房的成交价格减去可贷款额,即为二手房的净首付款。也就是说,可贷款额越大,二手房净首付款就越少。


例如,二手房成交价格为100万,银行的评估价为80万,按照首套房30%的首付比例来计算,二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。


这时候,购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万),相当于成交价格的44%,这比30%的首付比例,多了14%。


如果二手房买卖评估是100万,则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万,则首付款为16万(100万-120万*70%)。


通常情况下,二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少,都是评估价低于成交价。


评估价过高或者过低,都不好。评估价过高,则首付款相对较低,但缴纳的税、契税就变多了,主要是因为契税、税的缴纳,是以评估价为征收标准。评估价过低,意味着买房要支付更多的首付款。


四、影响二手房首付的因素


1、首套房or二套房


在贷款买房时首先决定首付比例的是房屋套数和住房的属性,即首套房还是二套房,因为首套房和二套房的首付比例截然不同,购买住房划分为普通住宅和非普住宅。目前各家银行执行的政策是首套房普通住宅首付比例为30%,非普住宅首付比例40%;二套房普通住宅首付比例为60%,非普住宅首付比例为80%,首付比例的因素主要看首套房还是二套房。(具体以当地银行贷款政策为准)


2、所购房屋的年限


二手房贷款时所购买的房屋年限也会影响到首付的比例。如果购房人所购买的房屋年限较短,那么自然银行审批时贷款的额度也就越多,如果是年代久远的房屋,评估的市值也会比较低,所贷款的额度也不会多,贷款额度的变化也会直接影响到首付比例。


3、业主要求的首付比例


如今二手房成交较为低迷的阶段,业主卖房的心态也比较急切,有些业主因为银行放款较慢,所以要求购房人全款买房,还有一些业主会要求购房人支付超出银行划定比例之外的首付。首付比例和金额并不是一成不变的,在购房人经济能力允许的条件下,首付比例的设置较为灵活,买卖双方可以自行协商决定。


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