总是有小伙伴给平台来电，询问：“购买同样价格的新房和二手房，二手房的首付要比新房高很多，如果按照首套房首付三成来计算的话，二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成，这是为什么啊？”针对这个疑问，小编收集整理了一下关于这部分的知识，一起来看看吧！

这是因为二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。

一、什么是成交价？

成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。

二、什么是评估价？

二手房买卖向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

三、成交价与评估价，和首付有什么关系？

二手房买卖贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。

贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

例如，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万（80万*70%）。

这时候，购房者要支付的净首付款就是44万（100万-56万），相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。

如果二手房买卖评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万（100万-120万*70%）。

通常情况下，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，都是评估价低于成交价。

评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的税、契税就变多了，主要是因为契税、税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。

四、影响二手房首付的因素

1、首套房or二套房

在贷款买房时首先决定首付比例的是房屋套数和住房的属性，即首套房还是二套房，因为首套房和二套房的首付比例截然不同，购买住房划分为普通住宅和非普住宅。目前各家银行执行的政策是首套房普通住宅首付比例为30%，非普住宅首付比例40%;二套房普通住宅首付比例为60%，非普住宅首付比例为80%，首付比例的因素主要看首套房还是二套房。（具体以当地银行贷款政策为准）

2、所购房屋的年限

二手房贷款时所购买的房屋年限也会影响到首付的比例。如果购房人所购买的房屋年限较短，那么自然银行审批时贷款的额度也就越多，如果是年代久远的房屋，评估的市值也会比较低，所贷款的额度也不会多，贷款额度的变化也会直接影响到首付比例。

3、业主要求的首付比例

如今二手房成交较为低迷的阶段，业主卖房的心态也比较急切，有些业主因为银行放款较慢，所以要求购房人全款买房，还有一些业主会要求购房人支付超出银行划定比例之外的首付。首付比例和金额并不是一成不变的，在购房人经济能力允许的条件下，首付比例的设置较为灵活，买卖双方可以自行协商决定。